[蓝皮书精华]海外置业常见误区：选择错误标的

　　这是一个发生在美国的真实案例，结局极端，道理浅显又深奥。

　　一对夫妻，2002年登陆美国亚特兰大，有一点积蓄，想要买一套自住的房产。

　　在房产经纪的介绍下，最终买了一栋位于市区东北的独立别墅。

　　这栋15万美元购下的房产，使得夫妻二人在郊区住了近十年。这期间房价不仅没有上涨，经历2008年的经济危机后，2011年挂牌11万美元出售，也无人问津。

　　案例的结局是：丈夫最后枪杀了妻子，然后自杀。

　　有心理层面的问题，不做赘述。从海外置业的角度，有一些要点想再次强调。

　　01 地产经纪人当年说了什么？

　　“这里房价相对便宜，而且未来有可能会随着城市发展而成为新的核心社区。”

　　这样的介绍您熟悉么？著名的此类型案例有：深圳的崛起，上海浦东新区的成功，众多二三线城市房价的急速攀升。

　　在国内，地产“黄金十年”再到“白银十年”，这样的故事可能并不少。

　　放眼全球，欧美众多小镇也顶着“精致别墅群”的光环，甚至是纽约附近大西洋城的赌城区也曾以“东部的拉斯维加斯”作为招牌。

　　但这样的噱头兑现的几乎没有。

　　02 海外置业您需要知道什么？

　　房地产投资在哪里都是一样，区位为王。大到整个国家的经济环境、人口结构、产业活力，小到所在城市的街头巷尾、衣食住行，都需要考量。

　　与我国近十几年开始快速城市化的背景截然不同的是：

　　在欧美地区，人口稀少，经济发展也已进入稳定期，出现“浦东”的可能性是微乎其微的。在纽约、洛杉矶等大城市都极为少见。何况亚特兰大本就属于美国相对较小的城市。

　　用国内的思路来指导国外房地产市场的投资，是海外投资群体自然而然的习惯，但往往也是最容易失误的模式。

　　投资金额高、投资期限长，有明显的异质性是主要特征。若是自住，生活便捷、舒适最重要；若是投资，如何兼顾收益又保障流动性，是需要解决的核心问题。

　　初到一个陌生的市场，广罗信息的确有难度，也需要花时间。但房产对很多人来说是人生最大的一笔投资，绝对是值得花费这份时间和精力的。

　　03 为什么一般经纪人很少告知您真实的情况？

　　要么是因为不能，要么是因为不想。

　　异质性说明不存在两处完全等值的房产。所以，哪里的房产一定没有价值，哪里的房产一定有价值，都是极端的。但要判断出房产的真实价值，也是一个非常复杂的过程。

　　房产被建造，或者计划要建造，不管周边区域是否同步发展起来，要多久发展起来，都是要销售出去的。现房、期房，甚至是炒楼花，这些常见的形式相信您不陌生。

　　经纪人赚取的是销售佣金，越是难卖的房产，给的佣金可能就越高，来为它做推介的经纪人也会越多。同时，经纪人也越有意愿把房产推介出去，并极力促成成交。

　　这才是为什么，我们在大多数的经纪人那里听说的都是“好消息”。

　　这种看起来不怎么良性的循环有没有破解之法呢？

　　聚焦全球楼市两年，整合出具蓝皮书海外房产专册的过程中，以下要点供您参考：

　　第一，选择相对稳定、成熟的市场，以各国大城市为主。因为，只有在法律法规健全的前提下，市场信息才会相对公开透明。

　　比如，英国市场全程务必有律师介入，明确权属，见证交易发生；日本市场有统一的物件管理办法，律师会要求卖方对房屋全部的真实情况进行说明，包括多年前是否有人在此去世。

　　第二，选择开发经验相对丰富的开发商。不仅因为丰富的经验能让项目的品质更有保障，也因为企业以中长期运营为目标时，更有可能选择出有竞争优势的地段，储备土地，进行开发。

　　第三，尽可能选择本土化的服务团队。专业的事交给专业的人，专业是基础。

　　本土化的团队对当地的真实情况更为了解，虽然无法杜绝“忽悠”，但能大大降低被“二次忽悠”的概率。没有当地从业经验的服务团队，可能连是否在忽悠您，自己也说不准。

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　　常见误区专题还在继续，下一期去看看文化差异会造成的影响。