全球31城评级：西班牙巴塞罗那

　　导读：

　　放眼世界上最高端的房地产市场如纽约、伦敦、巴黎、东京，最热门的市场如悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多，最新兴的市场如迪拜、吉隆坡，到处都有华人投资者的身影。我们在一些市场还是新面孔，在另一些城市则成为主导市场走向的中坚力量。全球房地产市场瞬息万变，在市场波涛汹涌的浪潮中如何生存，还需要我们随时掌握世界最前沿的市场信息。

　　FX168全球投资市场蓝皮书发行的第三年，我们不仅将全球城市从24个增加到了31个，还对分析流程进行了全面的升级。并在往年的基础之上，引入了更多的细节数据，以便于您更好的了解全球房产的现状。2018年，我们依然会从宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分以及长期稳定评分四个角度，为您介绍全球31各主要城市的情况。

　　西班牙在2017年因为独立事件而备受关注。整体经济形势目前仍然不容乐观。但政府近年来吸引海外投资的计划已经初见成效。

　　楼市并没有受到政治问题影响，连续第二年发力攀升。房价从之前几年的颓势中开始回暖，而且最明显的乐观信号是当地的房屋成交量已经开始出现大幅回升。

　　尤其是房产市场的“买房即移民”政策吸引了大量来自海外的投资。以巴塞罗那为例，我们可以深入的看一下当地楼市的情况。

　　宜居评分：★★★☆☆

　　巴塞罗那位于地中海北岸。北部是分割法国和西班牙的比利牛斯山脉。降雨天气主要集中在秋季。当地日照充足，是世界上最好的日光浴胜地之一。和大部分欧洲大城市一样，巴塞罗那悠久的历史和城市规划的错综复杂让当地开车出行并不方便。

　　整体来说，相比其他大都会来说，西班牙的工作机会较少。当地的华人社区的规模与英语国家也不能同日而语。虽然近些年华人数量在不断上升，但大部分仍然主要从事服务业或是经营小商铺。

　　综合成本评分：★★★☆☆

　　巴塞罗那房价相对欧洲其他大城市要便宜许多。当地市区公寓平均价格约为每平米5000美元。公寓和独立屋在巴塞罗那都有不少房源。

　　在巴塞罗那购买房产总得附加费用要到8%到15%左右。其中包括过户费5%、附加税10%、公证费1%到2.5%，含税法律费用1%到2%左右。购买当地房产时，需要缴纳房价以外大约15%的费用。

　　巴塞罗那地税大约0.75%左右，每年的固定开销大约在1%左右。巴塞罗那市中心平均售租比约为24.64左右。房屋出租在这里还算是由一定的收益可图。

　　短期潜力评分：★★★★☆

　　西班牙整体的房产价格正在从一个长期的下跌趋势中恢复过来。在2015年当地房价才首次出现攀升。

　　在很多分析中，经济学家认为西班牙房产市场的回暖带动了近年来当地三分之一的经济产出。当地出台的买房即可获得移民身份的政策，更是让很多来自欧盟申根条约之外的投资者考虑西班牙房产的主要原因之一。

　　巴塞罗那作为西班牙经济最发达的地区，房产市场走势相对提前于整个市场。房产转向上涨的时间等都要早于西班牙其他城市。巴塞罗那房价在2017年涨幅约为9%，仍然仅次于首都马德里在全西班牙排名第二。考虑到年末的独立风波和目前的局势发展，2018年当地的房地产市场势必受到一定程度的影响。

　　尽管价格走势上我们认为巴塞罗那投资前景不错，但政治因素考量下，短期内这里仍然是风险区域。

　　长期稳定评分：★★★☆☆

　　支撑因素一：经济实力

　　尽管西班牙整体经济实力在欧洲大国中算是相对较弱的一个，GDP也要排在德、英、法、意等国之后。但巴塞罗那以及附近的加泰罗尼亚却算得上是欧洲最富裕的地区之一。

　　当地人均GDP达到近3万欧元，相比欧盟平均水平高出15%以上。当地的商业、旅游业、制造业和服装流行品行业为巴塞罗那带来就业和财富。而就业和财富则转化成房产市场中的稳定投资。

　　支撑因素二：人口密度和城市地理位置

　　巴塞罗那是欧洲人口密度最高的城市之一。不到200万的人口聚集在山脉和地中海之间狭长的市区地带。这限制了巴塞罗那城市的发展，也保证现有的城市房产价值会因为房源稀缺继续稳定。

　　不确定因素：加泰罗尼亚独立

　　2017年十月，仅有约半数加泰罗尼亚居民参加的独立公投却获得了超过90%的独立支持率。而另一方面，在独立公投结束之后，又有数十万人走上巴塞罗那街头抵制自治政府的独立行为。

　　在现代欧洲发达国家历史上，还没有哪个地区的民族问题闹到这么严重的程度。

　　从2017年末的局势来看，西班牙政府留住加泰罗尼亚的意志坚决。在最坏的情况下，甚至不惜出动武力进行镇压。但在这种情况下，加泰罗尼亚支持独立的居民反而可能群起抗争并将事态发展到更恶劣的局面。这将会是最近数十年来，在西方发达国家从来不曾发生的局面。

　　我们目前并不能确定此次事件究竟对巴塞罗那房地产市场的影响如果。只要最终的结局不是暴力的起义与镇压，那么当地房地产市场不会在长期上受到太大影响。虽然目前可能性不大，但假如加泰罗尼亚最终成功独立，那可能反而巴塞罗那房地产市场会迎来更多机会。但眼下，独立闹剧暂时还只能算是一个非常不确定的因素。

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