2020年8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，自公布之日起施行，这意味着各大基金公司可以上报此类产品，公募REITs即将问世。
所谓REITs，是Real Estate Investment Trusts的缩写，意思是不动产投资信托基金。公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
今年4月30日，中国证监会、国家发展改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《试点通知》），明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点。
证监会发布的《指引》共五十一条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。
首先，《指引》明确了产品定义与运作模式。《指引》明确提出公开募集基础设施证券投资基金(以下简称“基础设施基金”)采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，基金管理人与基础设施资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。
公募REITs还需符合下列特征：（1）80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；（2）基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；（3）基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；（4）采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
通过REITs引导、聚集社会资金投资于具有稳定收益的基础设施，满足社会投资人兼顾稳定现金分红收益及较低风险波动的资产配置需求，填补了市场空白，进一步完善中国多层次资本市场。
据预测，未来三至五年，这类产品很可能会为我国基础设施建设提供约六万亿元的资金支持，进而进一步提升我国基础设施建设的速度和效率，为我国未来的经济内循环做好储备。
对投资者而言，REITS的回报率由两部分组成，一是现金分红，二是资产升值回报，因此其稳定回报性是吸引长期资金的一个重要条件，与权益类投资形成很好的互补。公募REITs凭借门槛低、分红比例高、流动性强等优势将成为中小投资者间接投资不动产项目的良好途径。
与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。《指引》对战略配售、网下询价对象、发售分配比例、基金销售、募集失败处理等方面都做了详细的规定。如约定基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于基金份额发售数量的20%；扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%。
