伴随国际置业指南最新一期的预热，[全球城市图鉴]提前来到了东南亚经济最发达的区域之一：曼谷。曼谷是泰国首都，是泰国王室的居住地，也是该国政治、经济、文化、贸易的绝对中心城市。位于湄南河入海口的广阔冲击平原地带，北面是中南半岛的辽阔泰国国土，南面是曼谷湾。属于典型的热带季风气候。
01 是谁先来到了这片土地？
曼谷在成为首都之前，其实基本是无人居住的区域。当时最早在曼谷东部定居的是来自中国南部沿海的潮州人。而在曼谷西部最早入住的是波斯人和葡萄牙人移民。泰国王室也是十八世纪末才将王宫迁至曼谷的。
后来，随着城市规模不断扩大，大量泰国当地人也来到曼谷工作，人口逐渐增加，才形成了现在的曼谷。
曼谷的华人数量较多，就连曼谷这个城市名，也是源自潮州话对当地岛屿和低地的描述。泰国华人也将曼谷称为“泰京”。
因曼谷本身与华裔的渊源就非常久远。当地大部分资本阶级和高净值人士都是来自中国潮汕地区的华裔后代。泰国王室对于海外移民的态度也一直保持包容、友善。这些因素都成为中国投资者投资曼谷房地产的优势。
02 是谁虚报了房价涨幅？
1997年的亚洲金融危机中，泰国是最早被国际投机资金狙击的国家。但在过去几十年的发展中，国家吸取经验教训，保持了东南亚地区相对稳定的经济增长幅度。
特别在过去几年，泰国在处理与东盟伙伴以及国际大国关系上，也表现得比较理性。对于房地产市场来说，都是不错的支撑因素。
网络上开始出现“曼谷房价涨幅40%”、“泰国房产价值大涨三四成”这样的新闻。其实，就整体看，曼谷的经济基础、宜居水平支持着当地房地产价值稳定攀升，但上述过高的涨幅明显是不太现实的。
从泰国官方的房价数据上看，曼谷的整体房价在过去十年基本上保持了相对稳定的增长。从2008年至今，当地政府公布的房价指数基本上没有同比涨幅超过10%的时期。
2017年曼谷的房价官方数据录得了1%左右的小幅下滑，房屋交易数量实际下降幅度很大。
而且，泰国二手房市场与欧美市场不同，相对较为冷清。新开发的楼盘价格上涨，并不能代表短期投资一定会获得类似的回报率。同时，曼谷市区内各大区域差距巨大，很多地区虽然价格便宜，租金也极低，或者管理费用较高。如果想在当地投资房产出租获取固定回报，需要慎重考量的因素还是很多的。
03 是谁说有涨价的房子？
纵观整个东南亚，“一带一路”政策的落实，的确是曼谷房地产市场短期的一个外在利好因素，且将会给泰国整体经济带来发展契机。
我们预计在2018年，曼谷的房地产市场整体保持价格稳定或是小幅增长1%到3%的涨幅是可以实现的。但是，政府限制房地产市场波动的大方针，以及曼谷在全球范围的吸引力并不支持当地房地产整体高速增长。
所以，局部的攀升在哪里？
其实，依据2017年曼谷的房价官方数据，个别地区的房价的确出现攀升，主要是曼谷地铁、轻轨开发的带动效益所致。
熟悉曼谷，您应该也听说过“东方威尼斯”的称号。听起来挺美，其实由于当地河道众多，交通也一直是曼谷城市建设最大的难题。在当地开车的居民，需要每天面对号称“亚洲第一堵”的混乱交通。对于短期停留的旅客来说，空中捷运等避开拥堵街道的公共交通网络绝对是最省时省力的交通工具。
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