01 近半个世纪，全球哪些国家的房子在涨？
以下结果是各国本币计价的房价，在1970-2017年间的表现。分成主要的三个类型，累计涨幅与年均增长是并列的关系，满足其一即可。
而全球平均的水平是：23个经济体房价平均累计上涨20.6倍、年均增长6.5%。
02 我们看到的涨幅，是否就是真实的涨幅？
以上述表格中排在涨幅首位的南非为例：南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价涨幅仅为3.6倍！
用美元计价进行比较，是为了在全球范围内得到更加统一的标准。但房价涨幅在以各国本币计价时的表现，和与美元计价的时的表现之间存在的差异，值得关注。
若以美元统一计价，同类型的表格会变成：
重要的结论是：
如果某一个经济体货币超发较美国是严重的，则该国货币将对美元会是贬值的，因此本币房价大幅上涨并不意味着美元房价大幅上涨，即在全球来看并不一定具备投资价值。
同时，关注两个细节：
第一，什么样的情况下，一国会货币超发？以南非为代表，从本币计价的涨幅榜单，到了以美元计价的涨幅末尾区间。
第二，“火热”的市场是不是就是有价值的市场？以泰国为例，不论是以本币计价还是以外币计价，房价涨幅都在23个主要经济体的排行榜最末位。但泰国房产最近在国内的热度不可谓不高。
如果把时间维度再拉近一些，2010-2017年，48个经济体美元房价累计涨幅的平均数为10.4%、中位数为1.2%。
03 房产投资为何可以风靡全球？
从个案的角度看，即便是在全球范围，也不难找出明星案例：
英国：伦敦房价50年106倍，内伦敦涨幅更大。
法国：巴黎市房价50年33倍，涨幅超过周边地区。
美国：纽约市房价42年8倍，皇后区表现更优。
日本：六个核心城市曾36年上涨210倍。
而从趋势看，近50年23个经济体可大致分为四类：
重要的结论是：
长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。
那么，全球用50年，让各国房价走出了以上的结果，对我们究竟有什么启示？
第一，建立中长期视角，房产是与区域经济发展高度相关的市场。
依据数据显示：
1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速的相关系数为0.71。
1970-2017年，22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48；2010-2017年全球48个经济体美元房价涨幅与美元名义GDP涨幅的相关系数达0.80。
看GDP数据的意义显而易见，虽然名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分，会对真实购买力的变化、GDP实际的增长幅度进行更精准的度量，但不论指标总量的绝对值如何调整，房价走势与GDP走势拥有相同趋势是毋庸置疑的。
第二，正视影响因素体系的复杂性，房地产还是有明显周期的市场，是诸多因素综合影响的结果。
不仅仅是文中已经展示的汇率机制会对房价价值结果造成扰动，一个更为基本和有效的分析框架是：短期看金融、中期看土地、长期看人口。
因为，房产兼具消费品属性和金融属性：
人口的总量和结构从基本上决定居住需求，包括刚需和改善性需求。个人实际的购买力也对实际需求量有直接的影响；而土地是房产供应量的起点，一定程度控制了供应总量、供应节奏和供应结构；又因为房产整体价值大，有投资投机需求，并可以加杠杆操作，其金融属性在短期尤为明显。
第三，以上研究成果的风险提示是“房地产投资收益等测算未考虑税收、租金等因素”，可见在实际操作时，市场的交易流程、各国的具体政策，还将对投资价值产生更为细致的影响。
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特别说明：本文宏观数据整理自[泽平宏观]《全球房价大趋势》，原文详情您可在阅读原文中进一步细读。
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